שמחי ואח' נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ואח'

פסק דין

לפני תביעת התובעים ("שמחי") כנגד הנתבע 1 (להלן – "הבנק") ואחרים, למתן פסק דין הצהרתי "המבטל את המשכנתא והודעת המשכון הנלווית לה וכל הליכי הוצאה לפועל שננקטו נגד המבקשים". המדובר בחוזה שנחתם בין שמחי לבין הבנק ביום 22.1.01 למתן הלוואה בסך של 444,461 ש"ח, ובמשכנתא שנרשמה על פי חוזה זה לטובת הבנק, זאת על מגרש 58 במושב שער אפרים (גוש 8461 חלקה 27, להלן – "מגרש 58").

יוער כבר עתה, כי מדובר באחד מספיחיה של פרשת פרויקט ההרחבה בישוב שער אפרים, פרשה בגינה התנהלו הליכים משפטיים רבים, ובהם גם הליך פלילי (תיק פ 40178/05 מ.י. נ' וילמובסקי ואח'; לפני כב' השופט צ. גורפינקל, בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו). הכרעת הדין בתיק פלילי זה צורפה לתיק שלפני, וניתן ללמוד ממנה על הרקע הכללי לפרשה, שהוא רלוונטי גם לענייננו.

התובענה שלפני הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב כהמרצת פתיחה, ולאחר מכן הועברה לדיון בבית משפט השלום בפסים של תביעה רגילה. יצויין כי בהסכמת הבנק ניתן ביום 26.2.03 צו מניעה זמני כנגד המשך מימוש המגרש, זאת בכפוף להפקדת ערבות בנקאית (כב' השופט זפט, בש"א 3653/03).

עוד יוער כי, לכתחילה, הוגשה התובענה גם כנגד מינהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית, אך משיבים אלה נמחקו ממנה לאחר שהגישו כתבי תשובה.

הנתבעים 2 – 5 לא התגוננו מפני התובענה, ובסיכומיהם עותרים התובעים למתן פסק דין בהעדר הגנה בעניינם. איני רואה להיעתר לבקשה זו. ראשית, לא הוברר כי בוצעה לנתבעים אלה מסירה כדין, ומכל מקום, סבורני כי משאין חולק כי הנתבעים 2 – 5 ("האגודה", "וילמובסקי" מנהל פרויקט ההרחבה, "נמרוד" יועצה המשפטי של האגודה, "הרשקו" גזבר האגודה), לא היו צדדים לחוזה ההלוואה שעל בטלותו מתבקש בית המשפט להצהיר, הרי שדינה של התביעה נגדם ממילא סילוק על הסף מחמת העדר עילה.

נותר, איפוא, לדון ולהכריע בתביעת התובעים כנגד הבנק.

רקע עובדתי

כאמור, מגרש 58, העומד במרכזו של הסכסוך דנן, נמצא בתחום פרויקט ההרחבה בישוב שער אפרים. על ביצוע פרויקט זה הוחלט עוד בתחילת שנות התשעים, במטרה לשפר את מצבו הכלכלי והחברתי של הישוב (תיאור הפרויקט ומוצאותיו נכלל בהכרעת הדין בתיק פ. 40178/05). במסגרת הפרויקט הוחלט לשווק לציבור מספר רב של מגרשים בשטח הישוב, שחלקם יוקצה גם לתושביו הותיקים. במהלך שנות התשעים החל הפרויקט להתקדם, ומגרשים רבים נמכרו למשתכנים, אלא שבמהלך שנת 2000 התברר למינהל מקרקעי ישראל (ממ"י), כי שיווק המגרשים לתושבים הותיקים נעשה במחיר סמלי בלבד, הנמוך בהרבה מהמחיר שנגבה ממשתכנים חדשים. ממ"י סבר כי הדבר נוגד את ההחלטה מס' 737 בדבר התנאים לביצוע הרחבה בישובים חקלאיים, והורה על הקפאת הקצאת המגרשים בפרויקט. עצירת השיווק קלעה את האגודה ואת פרויקט ההרחבה למצוקה כספית חמורה. בתקופה זו ולמרות החלטת ההקפאה, פנו חלק מתושביו הותיקים של הישוב, בסיוע האגודה, לבנקים למשכנתאות ובהם הנתבע, לקבלת הלוואות שיועדו לכאורה לרכישה עתידית של מגרשים בהרחבה. כספי הלוואות אלה הועברו לאגודה. יצויין כי בהליך הפלילי נקבע שנטילתן של הלוואות אלה נעשתה על ידי התושבים הותיקים בעצה אחת עם האגודה, תוך הבנה וידיעה שהכספים יועברו אליה כדי לסיע לה להתגבר על המשבר, ומתוך אמונה כי בסופו של דבר תפרע האגודה את ההלוואות (ראה ע' 1097 להכרעת הדין). ואולם, הנחת מוצא זו לא התממשה, לאגודה מונה מפרק והלווים נדרשו על ידי הבנקים לפרוע את ההלוואות. בין הלווים השונים היו גם התובעים, והתובע היה אף עד תביעה בהליך הפלילי (נת/1). על רקע תיאור כללי זה, אפנה לתיאור עובדות ענייננו.

התובע הינו בנם של בעלי נחלה בישוב, שהם מתושביו הותיקים. ככאלה, היו הוריו זכאים לרכוש מגרש בפרויקט ההרחבה. את זכותם זו העבירו ההורים לתובעים. אעיר, כי לא הוברר לי אל נכון אופן ביצועה הפורמלי של העברה זו, בפרט כאשר על פי תגובת הסוכנות היהודית להמרצת הפתיחה, הרשומים כבעלי הזכויות במגרש 58 הם עדיין הורי התובע. אלא שהבנק לא עמד בסיכומיו על טענותיו בהקשר למעמדם של התובעים, וממילא אין לי צורך לדון בכך נוכח התוצאה הסופית לגופו של עניין.

ביום 4.1.97 נחתם בין שמחי לבין האגודה חוזה, במסגרתו רכשו שמחי מהאגודה את הזכויות במגרש 58, תמורת סך של 75,000 דולר (נת/5, להלן – "חוזה המכר הראשון"). במקביל, פנו שמחי אל בנק טפחות לקבלת הלוואה לצורך תשלום דמי הפיתוח והחכירה עבור המגרש, כשהם מציגים את חוזה המכר הראשון יחד עם טופס הפניה מטעם האגודה (נת/7). סמוך לאחר מכן, נחתם בין שמחי לבין בנק טפחות חוזה במסגרתו ניתנה לשמחי הלוואה בסך של 16,500 דולר (להלן – "ההלוואה הראשונה"). להבטחת פרעון הלוואה זו נרשמה משכנתא על מגרש 58 לטובת בנק טפחות.

אין חולק, כי בפועל לא שילמו שמחי לאגודה סך של 75,000 דולר עבור המגרש, אלא נדרשו לשלם סך של כ – 3,000 דולר בלבד. במסמך שנחתם על ידם ביום 9.1.98 (נת/6), אישרו שמחי כדלקמן: "אמנם בחוזה לצורך הצגתו לבנק טפחות.. נכתב ששולם סך 72,000 $, הריני מצהיר ש: (א) לא שילמתי למושב את הסכום של 72,000 $ (ב) נרשם סכום זה רק לצורך קבלת הלוואה מבנק טפחות... (ג) מתחייב אני לא לעשות שימוש בס' 13 ה' לשום מטרה פרט להצגתו לבנק טפחות... לצורך קבלת הלוואה".

ביום 2.8.98 חתמו שמחי על חוזה פיתוח לגבי מגרש 58, וביום 17.10.99 ניתן להם היתר לבניית הבית על מגרש 58. אין חולק, כי כבר באותה תקופה בנו שמחי את בית המגורים שלהם על המגרש, וכי בשנת 2000 כבר הסתיימה למעשה הבניה ושמחי עברו להתגורר בבית, בו הם מתגוררים עד היום.

בסוף שנת 2000 ניתנה החלטת מינהל מקרקעי ישראל בדבר הקפאת הפרויקט.

ביום 22.1.01 נחתם בין האגודה לבין שמחי החוזה נספח א' לתשובת הבנק (להלן – "חוזה המכר השני"). עיון בחוזה זה מלמד כי מדובר למעשה בחוזה חדש לגבי אותו מגרש עצמו, על פיו עומדים לכאורה שמחי לרכוש את הזכויות במגרש זה מהאגודה תמורת סך של 115,000 דולר (488,418 ₪). בחוזה נקבע, כי מתוך סכום זה, יישאו שמחי בתשלום סך של 111,115 ₪, ואילו יתרת הסכום תשולם לאגודה באמצעות הלוואה שייקחו שמחי מהבנק כנגד רישום משכנתא על מגרש 58.

ודוק: בחוזה המכר השני לא הוזכר ולו במילה כי לגבי מגרש 58 קיימים חוזה מכר קודם וכן הלוואה ומשכנתא קודמות. כמו כן לא צוין כי חוזה הפיתוח לגבי המגרש כבר נחתם וכי על המגרש כבר נבנה ביתם של שמחי, זאת למרות שנתונים אלה היו ידועים היטב הן לשמחי והן לאגודה.

חוזה המכר השני, בצירוף אישור של האגודה בדבר כוונת שמחי לרכוש את מגרש 58 ולחתום תוך 120 יום על חוזה פיתוח, וכן תלושי שכר ודפי חשבון בנק, הוצג על ידי שמחי והאגודה לבנק, לצורך קבלת הלוואה למימון הרכישה.

הבנק נענה לבקשה, וביום 23.1.01 חתמו שמחי בסניף הבנק על חוזה לקבלת הלוואה בסך של 444,461 ₪ (להלן – "חוזה ההלוואה השניה"), כנגד רישום משכנתא על מגרש 58 לטובת הבנק. בחוזה נקבע כי כספי ההלוואה יועברו ישירות על ידי הבנק למוכר הזכויות, הלא היא האגודה (ס' 3 לחוזה). יחד עם חתימתם על חוזה זה, חתמו שמחי גם על הוראה בלתי חוזרת לבנק להעברת כספי ההלוואה ישירות לחשבון האגודה (נת/4) וכן על הודעת משכון לגבי מגרש 58 (נת/12). ביום 23.12.01 התייצבו התובעים לפני נוטריון וחתמו גם על יפוי כח בלתי חוזר לטובת הבנק לצורך רישום המשכנתא (נת/11). בכל המסמכים עליהם חתמו שמחי, צוינו פרטי מגרש 58, כולל גוש וחלקה, באופן ברור וחד משמעי. ביום 13.3.01 נרשמה המשכנתא על מגרש 58 (נספחים ז', ט, לכתב התשובה).

ודוק: גם בחוזה ההלוואה השניה לא נזכר בו ולו ברמז דבר קיומו של חוזה מכר קודם לגבי מגרש 58, אף לא הלוואה או משכנתא קודמת של בנק טפחות. כמו כן לא נזכר מאומה אודות חוזה פיתוח שכבר נחתם ובית שכבר נבנה. כשנשאל שמחי בחקירתו האם מסר לבנק נתונים אלה ולו בעל פה טרם חתימת חוזה ההלוואה השניה, התחמק וטען כי אינו זוכר (עמ' 16, 19 לפרוטוקול).